Без леса и пляжа

Департамент градостроительства Приморского края утвердил изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Документ, как и новый генеральный план Владивостока, наделал много шума еще в процессе подготовки. Тем удивительнее, что приняли ПЗЗ очень тихо, без анонсов и объявлений. Какие изменения предполагают новые правила, разбираются корреспонденты VL.ru.

ПЗЗ действуют по всей территории муниципального образования, исключая ряд случаев, описанных в тексте распоряжения. Действие градостроительного регламента на территории городского округа не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия или вновь выявленных; в границах территорий общего пользования; на территориях, предназначенных для размещения линейных объектов или занятых линейными объектами; на территориях, предоставленных для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты на территории городского округа не установлены для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особой экономической зоны и территории опережающего социально-экономического развития «Надеждинская».

Лесной вопрос

Итак, согласно правилам землепользования и застройки, которые уточняют генплан, только треть лесного фонда Владивостока пока останется нетронутой. Во-первых, это, конечно, Ботанический сад-институт ДВО РАН. Ему выделили отдельную территориальную зону Р7, которая на плане так и обозначена «Ботанический сад». Также границы ботсада на карте территориальных зон обозначены маркировкой особо охраняемой территории и памятника природы. То есть законно на территории этого леса ничего нельзя массово вырубить и застроить. Условно разрешенные и вспомогательные виды и параметры у зоны отсутствуют.

Во-вторых, сохраняется огромное пятно зелени в районе границы с Артемовским городским округом – зона Р4, леса, в которых ничего никому нельзя. Также без условных и вспомогательных видов использования. Часть Русского и других островных территорий тоже останутся лесными.

Часть лесов в районе восточного побережья города сохраняется также в зоне Р4, а вокруг ряда объектов появилась зона СН5 – зона озеленения специального назначения. В переводе на человеческий – санитарные леса. Эта зона есть, например, в районе Крестовой сопки в месте соприкосновения ее с торговым портом, также в районе бухты Улисс, где «Восточная верфь». Есть и небольшой кусочек возле бывшего золоотвала.

Тут и там по карте распределены зоны Р1 – рекреация, скверы и парки. Эта зона предполагает размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства. В рамках познавательного туризма, который тоже является основным видом использования зоны Р1, разрешено размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде. Из недвижимых объектов можно размещать коммуналку – котельные, газовые и прочие бытовые помещения.

Строительство зданий осталось в условных видах использования, для утверждения которых необходима длительная процедура согласования. Это музей не более одного этажа, объект общественного питания не более одного этажа, спортклуб не более одного этажа, причал для маломерных судов и административное здание при нем не более двух этажей.

Сопки Владивостока тоже обозначены зоной Р1 – проектировщики ИТП «Град» неоднократно говорили, что хотели бы защитить возвышенности от застройки. И скверы остались, Бестужевский и Игнатьевский, и Нагорный парк, и, естественно, парк Минного городка.

Теперь о плохом. Лес будут вырубать – много и с удовольствием. Потому что земли ДВО РАН в районе Академгородка переведены сразу в несколько зон: Ж4 (многоэтажная жилая застройка), Ж1 (ИЖС), ОД1 и ОД2 (общественно-деловые зоны). Лишь несколько клочков оставлены под зону ОД11 (зона научных учреждений). Совсем микроскопические зоны рекреаций на пляжах и кусок СН6 (иная зона специального назначения) – собственность Министерства обороны.

Садгород вроде защищен от застройки зоной Р5 (зона объектов санитарно-курортного назначения), но некоторые застройщики в принципе вполне успешно этим пользуются. Так что активистам и протестующим еще непаханое поле, вернее, нерубленый лес работы.

Недалеко от водохранилищ появилось огромное желтое пятно зоны Ж1, простирающееся от Седанки и до Шаморы. Это, несмотря на то, что депутаты городской Думы недвусмысленно высказались о сомнительном получении этой земли ее новыми собственниками. В той же зоне, кстати, осталось СНТ «Синяя сопка», несмотря на многочисленные просьбы и протесты.

Лесной массив в районе бывших теплиц на Нейбута исчезнет среди общественно-деловых и жилых зон. Причем, как говорят общественные деятели, сражающиеся за сохранение зелени в городе, именно этот массив отделяет город от промзоны Дальхимпрома, Снеговой и ТЭЦ-2. И на Змеинке не будет ни лесов, ни парков, только жилые дома.

Застройка острова Русский – это практически полное исчезновение зеленых зон на полуострове Саперном. Они останутся в районе форта Поспелова, на крохотном клочке пляжа в бухте Парис и на набережной ДВФУ. Практически весь остальной полуостров планируется занять жилой и общественно-деловой застройкой. Причем значительная часть земель будет отведена под зону Ж3 (зона застройки среднеэтажными жилыми домами) и ОЖ3. Вот последнее – очень интересная зона, в которую входят как государственные здания, органы правопорядка, банки и прочее, так и торговые центры от 5000 кв. метров и жилая застройка от 9 до 30 этажей.

Часть острова остается за Министерством обороны – в том числе и районы мысов Вятлина и Тобизина. Часть – обозначена зоной государственной резиденции. Есть небольшие вкрапления зоны туристической деятельности пониженной этажности – Р 3.1.

Остальные островные территории и относящийся к ним полуостров Песчаный остаются практически зелеными, за исключением существующей застройки и научных учреждений.

На карте территориальных зон во Владивостоке обозначено несколько кладбищ: действующие «Лесное» и «Морское», недействующее «Центральное» в черте города и два планируемых – в районе Нейбута и почему-то возле бухты Лазурной. Отметим, что в районе планируемого кладбища на Нейбута вообще-то расположен памятник истории, форт № 2. Есть маленькое кладбище на острове Попова, но ни одного обозначения – на Русском острове.

Еще больше этажей

Не строить Шанхай, как просил врио губернатора, судя по всему, не выйдет. Практически весь город от южного побережья и почти вплоть до «Лесного» кладбища – зона многоэтажных зданий с вкраплениями производств, инфраструктуры и, в общем-то, сопутствующих зон. Больше всего, конечно, зон Ж4 – многоэтажной жилой застройки. Это, во-первых, соотносится с существующей застройкой города. А во-вторых, открывает широкое поле для деятельности застройщиков.

Основными видами разрешенного использования территориальной зоны Ж4 являются многоэтажные жилые здания от 9 до 30 этажей, среднеэтажные дома от пяти до восьми этажей. Здания бытового обслуживания, больницы, поликлиники, детские сады, школы, общественное питание, магазины до 5000 кв. метров, здания организаций общественного порядка, обслуживание автотранспорта, коммунальное обслуживание.

В условно разрешенных видах – деловое и общественное управление до 30 этажей, банки, ветеринарные клиники, торговые центры более 5000 квадратов, рынки, гостиницы до 10 этажей, соцобслуживание, объекты культуры до четырех этажей (музеи и галереи), спортклубы и гаражная застройка.

Много шума наделало предложение ИТП «Град» исключить магазины из основных видов разрешенного использования жилых зон. Строить их предполагалось только при условии прохождения публичных слушаний, то есть с учетом мнения жителей. Однако бизнес-сообщество отстояло возможность строительства магазинов и торговых центров в жилой зоне. Этот вид разрешенного использования остался в числе основных. Собственно, этим обесценилась вся ярая полемика по поводу новых документов.

Кроме жилой застройки, в городе много еще и общественной. Например, зона ОД 1: смешанная общественно-деловая застройка. В основных видах использования – общественное управление до 30 этажей, торговые центры более 5000 кв. метров, общественное питание, социальное обслуживание, школы, детские сады, вузы, больницы и поликлиники, спортивные комплексы, ветеринарные клиники, причалы и административные здания для маломерных судов, обслуживание автотранспорта.

В условных видах – религиозные объекты до 30 метров высотой, а во вспомогательных – коммунальное обслуживание.

Зона ОД 2 (делового, общественного и коммерческого назначения) – это почти то же самое, но только в основных видах есть еще метео- и гидростанции, объекты культуры, приюты для животных, рынки, объекты придорожного сервиса (заправки), выставочно-ярмарочные объекты, склады.

Примечательны минимальные (читай – наиболее используемые) параметры размещения. Так, торгово-административный центр о 30 этажах можно изящно встроить на пять соток. Вернее, на 75% от пяти соток, поскольку целых 15% нужно отдать под озеленение. И с парковками тоже не все ладно. В случае большого торгового центра норма – одно машино-место на 100 квадратов площади. А вот в случае административных центров есть норма – одно машино-место на 50 квадратов, но не менее 35 мест на 100 работников.

В случае с церквями и храмами, кстати, параметр совсем маленький – семь машино-мест на 100 прихожан.

Отметим зону ОД 12, то есть исторический центр города. Он выглядит трогательно маленьким на карте, но должен, по идее, сохранить существующую историческую застройку от посягательств. Теоретически.

Здесь проектировщики ограничили застройку не этажностью, а метражом – не более 25 метров. Но строить можно объекты общественного и делового управления, банки, метеостанции, обеспечение органов внутреннего правопорядка, площадки для культурного развития, религиозные объекты (они могут в высоту быть до 30 метров), а также объекты социального, бытового, амбулаторного обслуживания, школы, вузы и – внимание! – торговые центры более 5000 кв. метров. Да и жилые дома тоже можно – до четырех этажей или 25 метров в высоту с половиной машино-места на одну квартиру. В условных видах есть даже ИЖС, правда, не выше трех надземных этажей.

Промышленный масштаб

Достаточно большое количество территорий города отдано под различную промышленность. Зона П1, которая предполагает размещение от пищевой до нефтехимической промышленности, окружает почти весь Золотой Рог и бухту Диомид. Промышленность покрывает также Выселковую и Снеговую. На Снеговой, кстати, есть еще зона П2 – коммунальная, там размещаются склады и сопутствующие площадки. Промзона в бухте Бражникова (район Фанзавода) и в районе улицы Лиманной в Трудовом. Эта же зона на мысе Фирсова – это улица Татарская. Частично на Чуркине и полуострове Назимова. Но зато совершенно не предполагается на островных территориях, кроме села Берегового.

Промышленная же зона установлена в районе бывшего золоотвала. Ранее шли разговоры о необходимости восстановления территории. Звучали идеи занять это место жилой застройкой, кто-то предлагал парк или новое кладбище. Позже были публикации о возможном переносе на это место стадиона «Динамо». Отметим, сейчас там – неофициальная трасса для гонок на багги, а еще были предложения оборудовать на золоотвале трассу для мотокросса и, опять же, стадион на 15 000 мест.

По итогу, земли золоотвала отнесены к зонам СН6 (иного специального назначения) и П1 (производственная зона). СН 6, как уже указывалось ранее, это земли Минобороны. Там располагается полигон «Горностай». Огромная полоса от бухты Лазурной до Артема, выкрашенная в коричневый цвет, тоже относится к промзоне, но, вероятнее всего, служит обозначением ветки ЛЭП.

Эта территория зовется акваторией

Владивосток, как известно, город-порт. Поэтому некоторые его прибрежные части окрашены в глубокий синий цвет зоны Т5 – объекты водного транспорта. И нет, никаких портов генплан и ПЗЗ не предполагают ни на Русском, ни на Попова, ни вообще где-то еще, кроме Золотого Рога, Улисса и Диомида. Небольшой причал в районе мыса Поспелова на Русском острове только есть. Но он и сейчас есть.

Зона Т5 предполагает размещение объектов водного транспорта от маломерных до большегрузных и, соответственно, обслуживающей инфраструктуры. Примечательно, что в условно разрешенных видах использования значатся административные центры высотой до 30 этажей. Учитывая расположение двух портов во Владивостоке, становится непонятно, зачем тогда ограничивали застройку в исторической части города. Кто захочет – море все равно закроет.

Значительная часть побережья вдоль Амурского залива отдана под зону Р3 – объекты отдыха и туризма. Гостиницы до 15 этажей, санатории до девяти этажей, спорткомплексы до четырех этажей, обустройство двухэтажных мест для охоты и рыбалки, манежи для конных прогулок и гольф-клубов без установки трибун, причалы для маломерных судов, общепит и развлечения. В условных видах – магазины.

Всего 19 территорий получили статус Р6 – пляжи. Основные виды использования подразумевают только отдых – шезлонг и бокал коктейля. А вот в условно разрешенных значатся одноэтажные общепит и спорт, а также причалы для маломерных судов и административные здания не более двух этажей.

Набережной в бухте Федорова не будет. Она останется пляжем. Еще во Владивостоке пляжи расположены в бухте Лазурной, Стеклянной, Соболь, а также на Санаторной, Седанке, Чайке и Кунгасном.

На Русском острове проектировщики оставили только один пляж – в бухте Воевода, на полуострове Песчаном два – в селе Береговом и в районе мыса Ограновича. Один пляж на Рейнеке – пляж Штукино. Зато на Попова пляжей целых шесть: большой в бухте Пограничной, в районе мыса Драгина, в проливе Старка, в районе мыса Проходного, мыса Андреева и мыса Низкого.

Особые отношения

Помимо основных территориальных зон, в правила землепользования и застройки включены еще несколько особых территорий. Так, на карте появились обозначения ТОР «Надеждинская» – это завод Sollers в устье реки Объяснения. На них действуют свои правила, о которых выше мы писали.

Кроме Ботанического сада, отдельные территориальные зоны также получили ВДЦ «Океан» и зона «многофункционального культурно-досугового комплекса с рыбным рынком как объектом социально-культурного значения».

Итак, зона ОД 14 – Всероссийский детский центр «Океан». Предельные параметры здесь не предусмотрены, то есть детский центр на своей земле самостоятельно принимает решения о внутреннем разграничении земельных участков и их использовании. В основных видах использования значатся туристическое обслуживание, природно-познавательный туризм, спорт, многоквартирная многоэтажная застройка до четырех этажей, дошкольное и начальное образование, амбулаторное обслуживание, бытовое обслуживание, культурное развитие, магазины до 5000 квадратных метров, общепит и коммунальное обслуживание. Условно разрешенных видов использования нет.

Таким образом, ВДЦ «Океан» защищен от любых посягательств на свою территорию извне и может развиваться в пределах своих полномочий.

Еще один проект, потребовавший выделения целой территориальной зоной – ОД 15, то есть многофункциональный культурно-досуговый комплекс с рыбным рынком как объектом социально-культурного значения. На карте он обозначен крохотным квадратиком нежно-розового цвета. Причем эта зона на карте почему-то значится пляжем, то есть Р6.

На территории в районе набережной Цесаревича разрешено размещение культурных объектов – музеев, выставочных залов, художественных галерей и тому подобных вещей. Можно размещать здания для развлечений – цирки, зверинцы, зоопарки, океанариумы и танцевальные площадки. Также возможно размещение объектов для организации постоянной или временной торговли – это как раз рынок. Но каждое из торговых мест не должно превышать 200 квадратов торговой площади. Можно ставить гаражи и оборудовать парковки, можно общепит, склады временного хранения и объекты для водного транспорта.

Культурные и развлекательные объекты не должны быть выше девяти этажей, общепит – не выше семи этажей, а рынки – не выше двух. В условных видах значится размещение объекта пищевой промышленности для переработки сырья, но не выше пяти надземных этажей. Напомним, у инвестора уже есть план строительства рыбного рынка, который будет четырехэтажным, а рядом разместится парковка на 200 мест.